LA NOVA DISPOSICIÓ ADDICIONAL 57A DE LA LCSP: UNA FLEXIBILITZACIÓ EXCEPCIONAL PER A LES CONCESSIONS DESTINADES A HABITATGE SOCIAL O ASSEQUIBLE
La publicació del Reial decret llei 7/2026, de 20 de març, ha introduït una modificació molt concreta en la Llei 9/2017, de Contractes del Sector Públic, però amb una transcendència pràctica gens menor en un àmbit especialment sensible: la promoció d’habitatge social o a preu assequible sobre sòl o immobles públics. La reforma es materialitza mitjançant la incorporació d’una nova disposició addicional 57a, que configura un règim jurídic singular per a determinades concessions amb l’objectiu de reduir rigideses, alleugerir la preparació contractual i facilitar la viabilitat econòmica de les promocions.
No es tracta d’una reforma estructural del règim general de les concessions, ni de la creació d’una nova categoria contractual autònoma sinó que mantenen les figures ordinàries de la concessió d’obres i de la concessió de serveis, però se’ls aplica (en aquest àmbit concret) un conjunt d’excepcions orientades a simplificar la preparació, accelerar la licitació i afavorir la viabilitat econòmica de les promocions.
La primera novetat d’abast és la relativa al termini concessional. La nova disposició permet que el límit màxim previst a l’article 29.6 LCSP pugui arribar fins a vuitanta anys, en funció del període estimat de recuperació de la inversió. La previsió és extraordinàriament significativa, perquè flexibilitza un dels elements centrals de l’equació concessional i evidencia la voluntat del legislador de fer possibles operacions que, per la seva naturalesa social i per la intensitat de la inversió inicial, difícilment podrien sostenir-se dins dels horitzons temporals ordinaris. Ara bé, l’ampliació del límit legal no elimina la necessitat de justificar adequadament el termini: continua essent imprescindible que existeixi una connexió raonable entre inversió, risc i període de retorn.
La segona modificació rellevant afecta la fase de preparació del contracte. La nova DA 57a estableix que no serà exigible la redacció prèvia per part de l’Administració concedent de l’avantprojecte i del projecte als quals es refereixen els articles 248 i 249 LCSP. Es tracta d’una simplificació clara, que desplaça part de la càrrega de definició tècnica cap al mercat i permet esquemes més flexibles en la configuració de la concessió. Tanmateix, aquesta desformalització no pot confondre’s amb una descripció insuficient de l’objecte contractual: la necessitat, les condicions de la promoció i les exigències funcionals i socials de l’actuació continuen havent de quedar definides amb la precisió necessària per preservar la seguretat jurídica i la igualtat entre licitadors.
També es modifica de manera apreciable el règim de l’estudi de viabilitat econòmica i financera. La norma manté que aquest estudi s’ha d’aprovar abans de licitar, però elimina tres tràmits o controls especialment intensos: no caldrà informació pública, tampoc serà preceptiu l’informe de l’Oficina Nacional de Evaluación, ni el del Comité Superior de Precios de Contratos del Estado. Paral·lelament, el legislador atribueix a l’adjudicatari la realització de determinats estudis tècnics i de riscos vinculats a la construcció i explotació. La lògica és transparent: es manté el nucli econòmic de la viabilitat, però es redueix la densitat formal i el pes dels controls previs, traslladant part de l’esforç de robustesa al propi disseny intern de l’expedient.
Una altra especialitat de gran transcendència és la relativa al càlcul del període de recuperació de la inversió. La nova disposició permet no aplicar obligatòriament la taxa de descompte prevista al Reial decret 55/2017 i substituir-la per una taxa situada entre el rendiment mitjà del deute de l’Estat a deu anys dels darrers sis mesos i aquest mateix rendiment incrementat en 400 punts bàsics. Aquesta flexibilització no és menor atès que afecta directament la modelització financera de la concessió i pot facilitar que operacions de rendibilitat continguda, però funcionalment necessàries des de la perspectiva de la política d’habitatge, resultin finalment viables. Precisament per això, exigirà un esforç reforçat de motivació en cada expedient, perquè l’òrgan de contractació haurà de poder explicar per què la taxa adoptada és congruent amb el repartiment de riscos i amb la finalitat social de l’operació.
La reforma també introdueix una flexibilització en el contingut dels plecs de clàusules administratives particulars, en excloure l’obligació d’incorporar certes referències previstes a l’article 250 LCSP, com ara el llindar mínim de beneficis i la distribució dels riscos rellevants entre Administració i concessionari. Aquesta previsió mereix una lectura prudent. El que es relaxa és la càrrega formal d’explicitació en els plecs, però no desapareix l’exigència material que hi hagi una veritable transferència de risc operacional suficient per mantenir la naturalesa concessional del negoci. La concessió pot simplificar-se; el risc, en canvi, no pot evaporar-se per deferència normativa.
En l’àmbit local la disposició també incorpora una especialitat específica en establir que no serà necessària la tramitació conjunta amb l’estudi de viabilitat de l’expedient de conveniència i oportunitat al qual es refereix l’apartat 5 de la disposició addicional tercera LCSP. La utilitat pràctica d’aquesta previsió per als ens locals és evident, especialment en actuacions patrimonials o de promoció pública d’habitatge on l’acumulació d’informes previs acostuma a esdevenir un factor de retard. Ara bé, novament, la reducció d’una formalitat legal no equival a una dispensa de motivació atès que la decisió de recórrer a una concessió sobre patrimoni públic continua exigint una justificació sòlida des del punt de vista de l’interès públic, la sostenibilitat econòmica i la coherència amb la finalitat social perseguida.
Faura-Casas
Per a més informació o per contactar amb Faura-Casas
blogimpulsa 